Два года активисты ОНФ проводили на Колыме эксперимент по управлению жилыми домами. И выяснили, что мешает работать управляющим компаниям

Пос. Ола. Фото: Владимир Гундорин

Уникальное долгосрочное исследование в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг провели активисты Магаданского регионального отделения Общероссийского народного фронта.

Взяв под руководство управляющую компанию в Ольском округе, общественники в течение двух лет на практике изучали, что мешает организациям, обслуживающим жилфонд, оказывать населению качественные жилищно-коммунальные услуги, работая в рамках действующего законодательства и сохраняя при этом экономическую устойчивость предприятий.

Полученный опыт оказался чрезвычайно полезным, говорят «фронтовики». Он выявил системные сбои в плоскости ЖКУ, характерные не только для Колымы, но и для всей страны. 

Выводы и на их основе - предложения активистов магаданского ОНФ по исправлению ситуации лягут на стол лидера движения, Президента РФ Владимира Путина.

Редакция «Весьма» попросила подробнее рассказать о проведенном эксперименте его инициатора, сопредседателя РШ ОНФ, эксперта ЦШ ОНФ, известного в Магаданской области профессионала в сфере ЖКХ Владимира Гундорина.

- Владимир Евгеньевич, для начала – почему возникла идея провести такое исследование? И как вы стали руководителем поселковой управляющей компании?

- Мы мониторим сферу ЖКХ с 2014 года, как только в Магадане появился ОНФ. Но выявлять причины проблем в отрасли, наблюдая со стороны и непосредственно участвуя в процессе – согласитесь, две большие разницы.

Случай испытать это дело на себе представился два года назад. В Оле, где мы довольно плотно работали с жителями по проблемам ЖКХ, на наших глазах на фоне внешнего благополучия пришла в упадок управляющая компания «Ремстройдом». 

К 2020 году она фактически оказалась на грани банкротства, с миллионными долгами по налогам.

Нам предложили ее взять, мы взяли. И начали работать. В нашем оперативном управлении оказались 100 тысяч кв. м жилья - 54 многоквартирных дома в Оле и еще 6 в селе Гадля.

Из положительного: за два года нам удалось полностью погасить задолженность предприятия по налогам. 

Появилась ежегодная отчетность перед собственниками о проделанной работе. 

Были сформированы предложения по каждому дому – какие работы по содержанию общего имущества необходимо провести в первоочередном порядке.

Наладили работу аварийно-диспетчерской службы. Последнюю зиму прошли без глобальных катаклизмов, что раньше случалось нечасто.

И, собственно, на этом всё.

- То есть, остальное – из области отрицательного?

- Да, мы столкнулись с целым ворохом проблем, разрешить которые управляющая организация самостоятельно не в состоянии, даже будь ее работники трижды профессионалами. Для этого требуются изменения ситуации в сфере ЖКХ и на федеральном, и на региональном уровнях. 

На примере нашей УК обозначу несколько моментов. Подчеркну: эти беды – не частный случай, они общие для всей отрасли.

В первую очередь, это непропорциональность и несоразмерность требований, предъявляемых к УК, и ее финансового обеспечения.

Тариф, по которому работает «Ремстройдом», не менялся с 2014 года. За семь лет его ни разу не пересматривали. 

Понятно, почему: собственник по закону несет бремя содержания общего имущества, но поднимать плату не хочет, потому что это затрагивает его личный кошелек, зачастую вовсе не бездонный. 

А местная власть, демонстрируя экономическое невежество, не принимает «непопулярные решения», потому что ей важно «сохранить лицо» перед избирателями.  

Между тем, затраты предприятия постоянно растут – на электроэнергию, на топливо, на стройматериалы и оборудование. Инфляция-то никуда не исчезает! Однако в отношении УК эта аксиома почему-то не работает.

Кроме того, собираемость платежей с собственников – единственного финансового источника УК – чаще всего далека от стопроцентной. 

В «Ремстройдоме», например, до нашего прихода она упала до 39%. За два года мы умудрились поднять собираемость до 64%, но даже на этом уровне (и при тарифе семилетней давности) невозможно оказывать услуги в полном объеме и должного качества. 

В 2021 году размер платы вырос сразу на 50%. Ситуацию это изменило, однако накопленных проблем все равно не решает. 

- Претензионную работу по должникам ведете?

- Ведем, но удивительная штука: из 150-ти заявлений о выдаче судебных приказов на истребование оплаты задолженности, поданных нами в 2021 году, районный суд удовлетворил 1-2. 

Остальные нам вернули, в основном по формальным поводам. Буква не та. Приложили не все бумажки. Сумма долга судью не устроила. И так далее. 

Люди, которые были нами привлечены для этой работы, потеряли к ней интерес и расшифровать решения местного суда пока не смогли. 

Парадокс: государство упростило и ускорило работу УК с должниками, разрешив заменять судебные заседания выдачей судебных приказов, но для нас это обернулось проблемой.

В результате каждый месяц долг населения прирастает на миллион – полтора. Был 34 млн рублей, стал 56 млн. 

И это не просто задолженность граждан по договорам. Это недофинансирование содержания домов, которое от нас требуют в полном объеме, называя все издержки и выпадающие доходы «коммерческими рисками».

Хорошо, что, начиная проект, мы не ставили цели извлекать прибыль, в противном случае затея изначально была бы обречена на провал. 

Я абсолютно ответственно заявляю: в настоящих условиях оказывать ЖКУ (если по закону и по совести) – это не про коммерческий интерес и не про бизнес вообще.

Второй момент: организационный. В его основе опять же «конфликт интересов» собственника, который, с одной стороны, желает получать от УК максимум качественных услуг, а с другой – ограничен в финансовых возможностях.

По стандартам управления общим имуществом МКД (416-е постановление Правительства РФ), управляющая компания, заходя на дом, должна принять техдокументацию, актуализировать ее после обследования дома и затем на общем собрании дать собственникам предложения по необходимым мероприятиям. Вместе с расчетами, сколько это будет стоить. 

Жильцы должны либо согласиться с ними, либо выдвинуть свои предложения. Перечень услуг, определенный общим собранием на ближайший период большинством голосов, фиксируется в договоре. 

Этот порядок нарушен, и именно на этапе принятия решения собственниками. Отрабатывали не единожды: брали дом, обследовали, готовили предложения, просчитывали их, выходили на общее собрание. 

Решение не принимается. Причины: или нет кворума, или у собственников пропадает интерес к участию в решении вопроса, потому что речь зашла о «лишних» расходах. 

Однако интерес решить общедомовую проблему остается, и тут возникает соблазн сделать это за счет УК. 

- Каким образом? 

- Элементарно: написать жалобу. И пишут – в Госжилинспекцию, прокуратуру, муниципальные службы. На «Ремстройдом» в надзорных органах лежит пачка жалоб, все как под копирку. Не успевают разгребать и выезжать на проверки.

Что мы увидели: проверяющие, как правило, не рассматривают жалобы на УК в контексте стандартов управления, то есть не учитывают указанный в договоре перечень услуг, которые должна выполнять УК и за которые собственникам начисляется плата. 

Цель в другом – обязать УК устранить причину недовольства собственника, и не важно, что для этого предприятию не предоставлено соразмерное финансовое обеспечение. 

Иными словами, закон подменяют административным давлением: «Я начальник, я сказал: делайте, а не сделаете, мы вас накажем».

- Если такое давление испытывают другие УК, почему они об этом молчат?

- Потому что «разговорчивые» на рынке не задерживаются. Делай, что велено, или лишишься лицензии. Руководители УК предпочитают не связываться с системой и выполняют, что от них хотят, пусть даже в ущерб своим основным обязанностям.

Часто работа «за того парня» под административным давлением возникает на стыке зон ответственности УК и муниципалитетов. 

Пример: в Оле фактически отсутствуют сети наружной канализации. Это известный факт, уголовные дела о строительстве «бумажной канализации» гремели на всю область. Отгремели, а канализация в поселке так и не появилась.

"Фекальный родник", бьющий из-под земли в окрестностях Олы, 2019 г. Фото: архив "Весьма"

В результате дома захлебываются в стоках, а мы вынуждены решать проблему в том числе и работая на наружных сетях, хотя по закону это полномочия местных властей и организации-оператора. 

Разумеется, несем затраты. Возмещения нет, только убежденность собственников с подачи власти: «Вы обязаны, у нас всё в подвал течет». 

УК сознательно ставят в кабальные условия, ведущие к разорению. Уже не говорю о том, как мешают работе сами проверки. Между тем, в последние месяцы наша компания находится в условиях непрерывных проверок.

- Несмотря на то, что правительство запретило сейчас проверять бизнес?

- Даже несмотря на запрет, есть обходные схемы, и в настойчивом стремлении органов власти вмешиваться в деятельность УК мы усматриваем коррупционную составляющую, на что обязательно обратим внимание руководства ОНФ.

- Владимир Евгеньевич, уточним: вы считаете, что полноценной работе управляющих организаций препятствует несоблюдение норм закона на местах, и это несоблюдение совершается под предлогом защиты интересов собственников жилья?

- Верно. Механизмы, учтенные законодательством, обеспечивают баланс интересов и собственников, и УК, но только в теории. 

На практике этого баланса нет по ряду причин, в том числе – из-за недостаточного уровня материального благополучия населения.   

Пос. Ола. Фото Владимира Гундорина

Очевидно, что сфере ЖКУ необходимы источники дополнительного финансирования. Без внешней помощи собственники с бременем содержания жилфонда не справляются.

Эти источники у регионов в зависимости от местных особенностей могут быть разными. В Магаданской области, допустим, есть прекрасный инструмент – Особая экономическая зона. 

Уставом ОЭЗ предусмотрено, что ее внебюджетные средства могут использоваться на решение вопросов жизнеобеспечения колымских поселений и на развитие сферы услуг. Деятельность управляющих компаний, по большому счету, относится и к первому, и ко второму пункту. 

Но подойти к этим дополнительным ресурсам УК не могут, так как есть условие: компания должна иметь собственную инвестпрограмму на ближайшие 3 года на сумму минимум в 3 млн рублей, то есть вкладывать в развитие производства по 1 млн в год. 

Откуда у рядовой колымской «управляйки» такие капиталы? Получается, что фонд ОЭЗ – закрытый клуб для состоятельных бизнесменов. На наш взгляд, это не совсем справедливо и нечестно по отношению к жителям области.

Или почему бы, например, не поощрять создание ТСЖ, лучшие ТСЖ, советы собственников? Иные магаданские товарищества собственников делают из домов такое, что только диву даешься, а понимающие советы собственников вполне взаимовыгодно сотрудничают с управляющим организациями. 

Но все на голом энтузиазме, который за годы тяжелой и во многом неблагодарной работы теряется. Государственное стимулирование помогло бы его вернуть и укрепить.

- Резюмируя разговор: ваш эксперимент достиг цели? Вы узнали и увидели все, что хотели?

- Вполне. Недостающие паззлы найдены, общая картина положения дел в сфере ЖКУ получена. 

Результаты исследования, наши выводы и конкретные предложения по оптимизации работы управляющих компаний и отрасли в целом направим в Москву в ближайшее время.

Друзья, подписывайтесь на "Весьма" в доступных соцсетях: 

Телеграм - https://t.me/vesma

Группа "WhatsApp - https://chat.whatsapp.com/DKq9MnM3leq2YDQC5XZOCE

Вконтакте: https://vk.com/vesma.today 

Чтобы добавиться, нажмите на нужную ссылку. 

Наш канал в "Яндекс.Дзен"

Подписывайтесь на нас в Google Новостях