Упадут ли цены на жилье в России и при каких условиях

На российский рынок недвижимости сейчас действует сразу множество факторов. 

Россиян могут с равной вероятностью ожидать как бурный рост, так и обвал цен, а рост объема ипотеки вкупе с падением доходов населения может подложить бомбу под всю экономику, пишут «Известия».

Издание пытается разобраться, что будет с рынком жилья в ближайший год.

• Прежде всего, на доходы населения оказал влияние эпидемиологический кризис, переросший в экономический. 

• Россияне предпочитают сберегать, а не тратить располагаемые средства. Во II квартале, по данным Банка России, норма сбережений выросла до 23%, что является одним из самых высоких показателей в истории.

• На рынок недвижимости повлияло падение рубля. С начала года доллар вырос к рублю с 62 до 78 рублей.

• Число работающих удаленно россиян с начала эпидемии выросло в восемь раз, свидетельствуют майские данные ВЦИОМ.

Учитывая заметную разницу в стоимости жизни, а также степени обеспеченности квадратными метрами в городах-миллионниках (прежде всего, конечно, в столицах) и остальной России, можно предположить, что исход из мегаполисов будет заметным. Это касается и гастарбайтеров, в больших количествах покидающих Россию.

Возможно, что во многих случаях возвращения в офис вообще не будет, что может побудить приезжих в Москве и Петербурге оставаться на столичной работе, но жить в другом регионе. Для самых динамичных рынков жилья в стране, сконцентрированных в крупных городах, это может стать тяжелым ударом.

• Ставки по ипотечным кредитам продолжают падать. 

Ипотека на обычных условиях теперь стабильно обходится меньше чем в 9% годовых, а на льготных основаниях ее можно получить и под 6%. 

Это рекордно мало и отражает замедление инфляции и снижение ставок рефинансирования ЦБ. И даже реальные ипотечные ставки (минус инфляция) сейчас находятся на уникально низких уровнях.

В первом полугодии объем выданной банками ипотеки подскочил сразу на 14% к аналогичному периоду прошлого года, что в значительной степени поддержало рынок жилья. Если ставки опустятся еще ниже — по некоторым прогнозам, они могут составить около 7% годовых без льгот, —то спрос на жилье получит дополнительный стимул.

Опасность данной ситуации заключается в том, что рост объемов ипотечного кредитования в совокупности со стагнацией и даже спадом доходов населения грозит непредсказуемыми последствиями. В США в аналогичных условиях 2000-х годов разразился ипотечный кризис, когда несостоятельные должники обрушили всю экономику.

Все эти факторы могут привести к стагнации на рынке недвижимости, считает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

"До конца 2021 года намного вероятнее стагнация цен и постепенная коррекция после их повышения на 3–4% в конце текущего года. 

Сейчас ситуация напоминает 2014 год в формате замедленной съемки: если тогда все, кто мог, разом наводнили отделы продаж застройщиков, то сейчас это происходит постепенно и застройщики стараются придерживать наиболее сладкие предложения вне рынка, сбывая неликвид за очень большие деньги. 

И для людей опасно то, что они перестают смотреть на стоимость жилья, а смотрят лишь на уменьшившиеся платежи по ипотеке, которые действительно сократились на 20–25% относительно прошлогоднего периода, если сравнивать кредит, взятый сейчас, и кредит от октября 2019 года".

Что касается вторичной недвижимости, считает эксперт, то здесь ситуация хуже, несмотря на восстановление спроса. 

Ликвидные объекты уже с трудом продаются, а продавцам придется сбавлять стоимость с нынешних верхних значений до уровней полутора- и двухгодичной давности, падая в цене на 10–12%.

В то же время катастрофического развития событий в жилищной и ипотечной отрасли опрошенные «Известиями» эксперты не видят. 

По словам доцента кафедры менеджмента недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Натальи Рогожиной, банковский сектор сейчас достаточно внимателен, чтобы избежать повторения американской ситуации.

"В настоящее время широко обсуждается тема ипотечного пузыря, однако признаков, указывающих на это, в России нет. 

Предоставляемые банками ипотечные кредиты достаточно хорошего качества. Банки отработали процедуры оценки рисков конкретных кредитов и заемщиков. 

При этом проблемные кредиты составляют не более 2% от портфеля ипотечных кредитов, что свидетельствует о добросовестном обслуживании заемщиками своих кредитов".

Алексей Кричевский считает, что сложности у банков (но не застройщиков) могут возникнуть, но государство достаточно надежно страхует банкиров от неприятностей.