Статья опубликована в газете "Колымский тракт" под заголовком "ТСЖ "Альфа": "прихлопнуть", чтобы не докучало?"
Валерий Курочкин, Набережная реки Магаданки, 1
Инициируя в 2010 году создание по Набережной реки Магаданки, дом № 1 ТСЖ "Альфа", его будущий председатель Валерий Курочкин и помыслить не мог, что придется столкнуться с такими беззакониями, одолеть которые за много лет не помогут даже надзорные органы.
И чем дальше противостояние заходит в тупик, тем больше не дает ему покоя чувство все растущего недоумения: почему это происходит? Почему он, на чьей стороне закон, бессилен отстоять свою правоту, а тот, кто откровенно закон нарушает, подвергая опасности жизнь людей, остается неуязвимым?
"Я имею все основания сомневаться в безопасности жилого здания, в техническом подвале которого коммерческий собственник устроил склад алкогольной продукции, сделал самовольную реконструкцию и перепланировку, - заявляет председатель ТСЖ «Альфа» Валерий Курочкин, - и куда нет свободного доступа, даже когда рвет трубы. Гарантий, что дом не взлетит на воздух или не рухнет в случае ЧС, у меня нет. А чиновники, вместо того чтобы принять меры в отношении коммерсанта, ставят вопрос о ликвидации нашего ТСЖ "
Присвоили чужое?
Общее имущество (чердаки, подвалы и т.д.) многоквартирных домов по закону принадлежит собственникам квартир на правах общей долевой собственности. Об этом говорит ст. 290 Гражданского кодекса и ст. 36 Жилого кодекса.
На практике эти нормы далеко не всегда работают. Многие подвалы, отчужденные в период приватизации муниципалитетами, находятся в собственности органов власти, сданы ими в аренду или проданы в частные руки.
Такое неправомерное положение, наблюдаемое по всей стране, приводит не только к конфликтам между жильцами и коммерсантами, но и к трагическим последствиям.
Достаточно вспомнить города Пермь и Междуреченск Кемеровской области, где в результате строительной самодеятельности коммерческих собственников подвальных помещений произошли обрушения многоквартирных домов, в обоих случаях были жертвы со смертельным исходом.
Именно после этих чрезвычайных происшествий Общественная палата РФ и Минстрой РФ подняли вопрос о восстановлении законных прав собственников жилья на общее имущество (в том числе по ранее совершенным сделкам), о необходимости создания в регионах специальных комиссий по выявлению такого имущества и его возврату.
Инициатива, хотя и была поддержана Правительством РФ, похоже, на корню заглохла. Если муниципалитеты (с коммерческими структурами еще сложнее) сегодня и возвращают неправомерно присвоенную общедомовую собственность, то в основном понуждаемые решением судов. И в целом таких прецедентов вряд ли много.
В Магадане о таковых слышать не приходилось, а вот случаи, когда отъем и передача общедомового имущества коммерсантам объективно осложнили жизнь собственникам квартир, известны достоверно. Судя по обращениям в магаданский региональный центр ЖКХ, они не единичны.
ТСЖ "Альфа", управляющее 21 квартирой по Набережной реки Магаданки, 1 - только один из примеров того, каких дров наломал в свое время наш муниципалитет, присвоивший и сбывший с рук технический подвал многоквартирного дома со всеми его инженерными коммуникациями. Тяжесть последствий этого шага жильцам аукается до сих пор.
Прыжки в подвал
Прежде на первом этаже дома № 1 по Набережной реки Магаданки располагался находившийся в муниципальной собственности кулинарный магазин. В 2005 году он был продан частному ООО, открывшему здесь вино-водочный. Все было спокойно, пока в 2009 году мэрия не выставила на продажу и подвал под магазином площадью 285 кв.метров. Владелец вино-водочного приобрел и подвал.
Условием договора купли-продажи объект сделки был обременен установлением публичного сервитута, по которому новый собственник принял обязательство "обеспечивать беспрепятственный доступ в нежилое помещение узла управления работникам коммунальных и аварийных служб".
Однако, когда в 2010 году образовалось ТСЖ "Альфа", выяснилось, что оба проектных входа в подвал закрыты. Проникнуть в подвал стало возможным исключительно через небольшое, метр на два, отверстие в полу магазина, по устроенной здесь отвесной лестнице.
Валерий Курочкин - человек почтенного возраста, сейчас ему 80 лет, и хотя он на удивление энергичен, подтянут и бодр, акробатические спуски и подъемы даются ему с большим усилием.
"Прыгать по вертикали мне тяжело,- говорит В.Курочкин, - спускаюсь, и ногу сводит судорога. Я пытался с администрацией магазина договориться, чтобы открыли один проектный вход, но бесполезно.
Они там установили транспортерную ленту для выгрузки алкогольной продукции, пристроили тамбур, в подвале у них склад, все заставлено коробками, не развернуться".
Не смогли договориться с собственником и коммунальщики. Еще в 2014 году на его имя было отправлено письмо за подписью директора МБУ "Городской эксплутационный центр", в котором говорилось: "Доступ в подвальное помещение предлагается через магазин со спуском почти по вертикальной лестнице в узкий проем, который не обеспечивает безопасность доступа в подвал с необходимым инструментом и оборудованием.
В целях соблюдения условий техники безопасности, своевременного прибытия работников к месту аварии, необходимо обеспечить доступ в подвальное помещение теплового узла через существующие проектные входы с установкой указательных знаков".
Собственник просьбам не внял, и до сих пор, рискуя свернуть себе шею, в подвал приходится прыгать по вертикали.
Набережная реки Магаданки, 1
"Сижу в дерьме"
Доступ в технический подвал необходим с разными целями, но довольно часто - по причине засора канализационных труб. По словам В.Курочкина, засоры начались после того, как коммерческий собственник самовольно пристроил в подвале туалетное помещение, врезавшись в общедомовые сети.
"Он создал нам все условия, чтобы сети всегда забивались, - поясняет Валерий Михайлович. – У них, если следовать техническим нормам, должны быть свои сети, а они врезались в наши. И теперь я, извините, в дерьме сижу.
Засоры случаются регулярно, топит первый этаж, а каждый вызов аварийной бригады стоит 4 тысячи рублей!
Так еще доступ в подвал ограничен часами работы магазина, аварии же случаются, как назло, вечером или ночью, я попасть туда не могу! Все это затрудняет эксплуатацию многоквартирного дома!".
Врезки в общедомовые сети наверняка не случилось бы, разработай собственник проект переустройства и перепланировки (организация туалетного помещения относится к этому виду работ), а затем согласуй этот проект с уполномоченным органом - Межведомственной комиссией мэрии Магадана, как того требует Жилищный кодекс (глава 4).
При отсутствии согласования переустройство считается самовольным и подпадает под ст. 7. 21 КоАП. И несмотря на серьезность нарушения, могущего обернуться большой бедой, собственник и пальцем не двинет, чтобы его устранить.
Прочность под сомнением
Противоречит интересам жильцов и самовольная реконструкция подвального помещения, поставившая под сомнение конструктивную прочность всего здания.
Как установили в ходе проверки специалисты департамента САТЭК еще летом 2015 года, работами по реконструкции является тот самый проем в несущей плите перекрытия, через который в подвал ведет вертикальная лестница, а кроме того, пристроенный со стороны проектного входа тамбур - он же представляет собой и самовольное занятие земельного участка.
Работы по реконструкции объекта капитального строительства Градостроительный кодекс относит к поднадзорным объектам, соответственно, на проектную документацию следовало получить положительное заключение экспертизы, а затем, уже в ходе производства работ, пройти процедуру государственного строительного надзора, который бы и удостоверил их безопасность.
А прежде всего надлежало заручиться согласием собственников жилых помещений - как на работы по перепланировке, так и реконструкции. Ничего из этого сделано не было, и даже постфактум предприниматель реконструкцию не узаконил, не предоставил никаких подтверждений ее безопасности для здания в целом.
А если взрыв, а если - пламя?
Еще одно вопиющее нарушение, напрямую связанное с вопросами безопасности жильцов многоквартирного дома № 1 по Набережной реки Магаданки, было зафиксировано летом 2015 года в ходе совместной проверки прокуратуры, специалистов департамента САТЭК и Государственной жилищной инспекции Магаданской области.
"Вид деятельности, осуществляемый в подвале и на первом этаже многоквартирного жилого дома, - говорится в информационном письме департамента САТЭК, - противоречит законодательству, согласно которому запрещается размещение в определенных количествах алкогольной продукции, являющейся взрывоопасным пожароопасным веществом, в жилых домах".
Далее идет ссылка на Свод правил СП 54.13330.2011 "СН П31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция", утвержденных Министерством регионального развития РФ от 24 декабря 3010, № 778.
Свод правил, процитированный в письме, гласит: "не допускается размещать в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого дома магазины с хранением в них легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой).
В цокольных и подвальных этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей".
Это письмо было направлено владельцу магазина, председателю ТСЖ "Альфа", а также в ряд ведомств, которые могли бы, по мнению департамента, на указанное нарушение отреагировать: руководителю Государственной жилищной инспекции, в комитет по работе с хозяйствующими субъектами мэрии, а также в прокуратуру города.
Никакой реакции, судя по всему, не последовало. Если и была реакция, то с нулевым для жильцов результатом. Неужели кто-то «в доле», недоумевает Валерий Курочкин, уставший уже и голову ломать, почему к столь серьезному факту надзорные ведомства отнеслись столь равнодушно.
Сам, он, к сожалению, не догадался сделать запрос в Управление торговли и продовольствия регионального Минсельхоза – орган, уполномоченный на выдачу лицензий на право торговать алкоголем. Что бы там сказали, интересно?
Жилинспекция бездействует?
Погружаясь в абсурдность реалий ТСЖ «Альфа», вслед за Валерием Курочкиным невольно задаешься вопросом: почему так происходит? Почему на предпринимателя, открыто нарушающего закон, никто не может повлиять? И кто, собственно, повлиять на него должен? Мнения сторон в этом вопросе расходятся.
Валерий Михайлович считает, что помогать и влиять первым делом должна Государственная жилищная инспекция, ведь именно на это надзорное ведомство ст. 20 Жилищного кодекса возлагает обязанность предупреждать, выявлять и пресекать нарушения норм жилищного законодательства.
Не получив за все годы ожидаемой помощи, председатель ТСЖ "Альфа" ополчился на Жилинспекцию, кажется, не меньше, чем на своего непосредственного обидчика.
«Я, технарь с двумя высшими образованиями, за голову схватился, когда Жилинспекция стала мне «помогать», - говорит Валерий Курочкин. - Вот, посмотрите Акт осмотра Жилинспекции за 2014 год. Здесь говорится, что "перепланировка (или переустройство) помещений не производилась". И это в то время как самовольные работы уже давно слепили глаз - они-то и стали причиной моего обращения в инспекцию! Как можно было сделать такое заключение?!»
Негодование мужчины вызывают и дальнейшие действия инспекторов - например, их требования владельцу магазина внести в соответствии со сделанным переустройством (перепланировкой) корректировку в техническую документацию, в связи с тем, что "проведены работы по обустройству санитарного оборудования с врезкой в общедомовые сети без внесения изменений в технический паспорт данного дома".
"Это абсурд полнейший, - злится Курочкин, - не может вагон бежать впереди паровоза! Нельзя вносить изменения в техпаспорт на несогласованный объект! Изменения сначала согласовываются в мэрии и только затем вносятся в техпаспорт!".
Тем не менее, в 2016 году предпринимателю было направлено два предписания, а он проигнорировал и первое, и второе. Тогда на него составили протокол об административном правонарушении. Мировой же судья принял решение о прекращении дела в связи с истечением срока давности. Инспекция пыталась оспорить это решение, но и городской суд подтвердил его правоту.
Инспекторы вновь приступили с предписаниями о внесении корректировки. И собственник таки это сделал в 2017 году.
"Вместо того, чтобы принять меры к устранению нарушений по перепланировке, Инспекция потратила уйму времени на бессмыслицу, - возмущается В.М. Курочкин. – Корректировка внесена, а самострой как был, так и остался!»
Сомневается Валерий Михайлович и в правильности действий инспекции относительно незаконной реконструкции – сослались, говорит, на отсутствие полномочий, отослали его жалобу в областное Управление архитектуры и градостроительства. Но и архитектура ничем не помогла – только раз оштрафовала коммерсанта на 20 тысяч рублей, не выдала даже предписания об устранении нарушения.
Продадут с торгов?
Руководитель государственной жилищной инспекции Татьяна Берчинская с позицией председателя ТСЖ «Альфа» не согласилась. По ее мнению, Инспекция сделала все возможное, чтобы помочь ТСЖ.
Незаконная реконструкция? Этот вопрос не в полномочиях Инспекции, поэтому по данному нарушению было направлено информационное письмо в Управление архитектуры и градостроительства Магаданской области - надзорное ведомство, в полномочиях которого привлекать к ответственности за нарушения градостроительного законодательства.
Незаконная перепланировка? Хотя за это нарушение привлекать к ответственности Инспекция имеет полное право, в отношении юридических лиц инспекторы связаны по рукам - КоАП предусматривает ответственность только на граждан. Поэтому и не могут на коммерческого собственника воздействовать штрафными санкциями.
Единственное, что могут (хотя и не обязаны) и уже сделали - направили материалы об административном правонарушении в Межведомственную комиссию мэрии.
Комиссия, со своей стороны, направила юридическому лицу требование до определенного срока привести самовольный объект в проектное состояние. Предприниматель письмо не получил, но тем хуже для него.
Как пояснила Татьяна Николаевна, есть Постановление пленума Верховного суда, согласно которому, если юридическое лицо по зарегистрированному адресу не получает уведомления дважды, письмо считается полученным. И тогда мэрия Магадана вправе выйти в суд с иском о продаже подвального помещения с открытых торгов. Сейчас в магаданском суде рассматриваются два иска мэрии по аналогичным делам - в отношении юридических лиц, незаконно сделавших перепланировку в нежилых помещениях многоквартирных домов
"Обращаю ваше внимание, - подчеркнула Т.Берчинская, - что Жилой кодекс предъявляет требования исключительно к жилым помещениям, но, к счастью, по искам о продаже с торгов сложилась такая судебная практика, что статья 21.7 КоАП применяется и к нежилым помещениям, если они расположены в жилых многоквартирных домах.
Поэтому для нас сейчас важно, чтобы Межведомственная комиссия направила юридическому лицу еще одно требование с указанием нового срока исполнения. Со своей стороны, мы вторично проинформировали орган местного самоуправления о том, что с мертвой точки ничего не сдвинулось".
Насчет склада алкогольной продукции в подвальном помещении, главный жилищный инспектор возразила, что, поскольку выдачей лицензий на торговлю алкоголем выдает Управление торговли, там и надо спрашивать, на каком основании выдана лицензия, вопрос не в полномочиях инспекторов.
Почему же, тем не менее, инспекция сама не поставила Управление торговли в известность? Аналогично тому, как было поставлено в известность Управление архитектуры о незаконной реконструкции? Речь ведь идет о нарушении прав жильцов многоквартирного дома.
На это Татьяна Николаевна заметила, что факт незаконной реконструкции был инспекторами установлен, а склады с алкоголем....Не в полномочиях инспекторов выходить с проверками алкогольной продукции.
А что касается отсутствия свободного доступа в подвал, то это взаимоотношения двух юридических лиц, коммерческого собственника и ТСЖ, поэтому и решаться этот вопрос должен в суде.
